TERRAINS CONSTRUCTIBLES

Premier objectif : trouver votre terrain ! Conseils pour bien débuter.(source P.A.P)
Tout commence par la recherche d'un terrain. Pour trouver, lisez attentivement la presse spécialisée et la presse locale. Vous pouvez également contacter les amenageurs lotisseurs mais aussi les constructeurs de maisons individuelles qui possèdent une bonne connaissance du secteur. A noter : La loi interdit aux constructeurs de maisons individuelles d'intervenir directement dans la vente du terrain.

Acheter un « terrain isolé » Un terrain isolé ou en secteur diffus est vendu par un particulier. Il n'est pas toujours viabilisé. Vous devrez :

  • vous occuper des différents raccordements
  • vérifier qu'il s'agit bien d'une parcelle constructible en vous rendant au service urbanisme de votre mairie pour y consulter le Plan d'occupation des sols (POS).

Le certificat d'urbanisme est une garantie complémentaire. Ce document reprend de manière détaillée ce qui est contenu dans le POS. Les règles énoncées dans le certificat d'urbanisme sont valables pendant une durée d'un an à compter de son obtention. Il vous sera délivré gratuitement dans un délai de deux mois à compter de votre demande. La surface indiquée dans le titre de propriété est indicative, au même titre que celle indiquée au cadastre. Il est donc conseillé de faire mesurer le terrain par un géomètre expert.

Acheter un terrain en lotissement
Si vous optez pour le lotissement, vous serez sûr d'acquérir une parcelle viabilisée constructible. Côté construction vous devrez vous conformer au règlement de lotissement. L'achat se fait auprès d'un aménageur-lotisseur. La surface est garantie, au mètre carré près.

Quelle surface pour construire ?
Vous n'êtes pas libre de construire sur la totalité du terrain. Vous devez respecter le coefficient d'occupation des sols (COS) pour déterminer la surface de plancher constructible sur votre terrain. Pour connaître cette surface, il vous suffit de multiplier la superficie du terrain par le coefficient d'occupation des sols indiqué. Cette superficie définit la somme des surfaces des planchers, épaisseur des murs de chaque niveau de construction comprise.

Connaître le sous-sol
La nature du sous-sol doit retenir toute votre attention car elle peut réserver des surprises. Pour plus d'information, n'hésitez pas à contacter la Direction départementale de l'équipement (DDE). Leurs techniciens vous signaleront les zones sensibles et vous conseilleront utilement. Pour plus de sécurité, faites appel à un géologue qui réalisera un étude de sol bien utile par la suite. Enfin, vérifiez que le terrain n'est pas situé dans une zone à risques naturels (inondations ou glissement de terrain). Pour cela, adressez-vous à la préfecture ou à la mairie ou sur www.prim.net

Les servitudes
Un terrain peut être soumis à une servitude. C'est un droit détenu par un voisin sur votre propriété. Elles peuvent être multiples :

  • servitude de passage
  • d'écoulement des eaux
  • de vue
  • etc.

Bon à savoir : une servitude peut entraîner une décote de votre terrain.

Comment acheter ?
Vous allez d'abord signer une promesse unilatérale de vente. Le propriétaire s'engage, pendant un certain délai, à vous vendre son terrain moyennant un prix fixé. Tant que le délai n'est pas expiré, le propriétaire ne peut pas céder son terrain à quelqu'un d'autre. En contrepartie, vous versez une indemnité d'immobilisation en principe égale à 10 % du prix de vente (le solde devant être versé au jour de l'acte définitif). N'oubliez pas d'insérer dans ce contrat des clauses suspensives conditionnant la vente à l'obtention des prêts, mais aussi à l'obtention du permis de construire ou, pour le moins, d'un certificat d'urbanisme positif qui garantit que le terrain est constructible. Vous pouvez signer cette promesse soit devant notaire, soit sous seing privé, c'est-à-dire entre vous et le vendeur. Dans ce dernier cas, la promesse doit être enregistrée dans les dix jours de sa signature à la recette des impôts de votre domicile ou de celui du vendeur. L'omission de cette formalité entraînerait la nullité de la promesse. Une fois la promesse enregistrée, un exemplaire doit être remis au notaire qui est chargé de la vente ainsi que le chèque de 10 %. Vous passerez chez le notaire pour signer l'acte définitif environ trois mois après la signature de la promesse et verserez alors le solde du prix et les frais engendrés par cette acquisition. Les droits de mutation s'élèvent 5,09 % du prix.